LICENCIAS Y DECLARACIONES RESPONSABLES DE OBRAS Y DE ACTIVIDAD

Una Licencia es un acto reglado mediante el cual el Ayuntamiento, previa comprobación del cumplimiento de las condiciones establecidas por la normativa aplicable, autoriza los actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y el desarrollo de actividades, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, tales como Autorizaciones Sanitarias, Autorizaciones Turísticas, Autorizaciones de centros docentes, Registros Industriales o Legalizaciones de instalaciones.

ACTOS SUJETOS A LICENCIA

Dichos actos de uso del suelo, construcción y edificación para la implantación y el desarrollo de actividades consisten habitualmente en:

1. Obras de ampliación y reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino, que pueden afectar a la totalidad de un edificio o solo a una parte del mismo, con o sin cambio de uso.
2. Obras de nueva planta e instalaciones generales, y la consiguiente primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general.

De igual forma, la autorización municipal también es necesaria para otras actuaciones sujetas a licencia urbanística (tanto de carácter permanente como de carácter provisional) relacionadas en el artículo 151 de la Ley 9/2001, del suelo de la Comunidad de Madrid, tales como:

• Parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación.
• Demolición de las construcciones y los edificios, salvo en los casos declarados de ruina física inminente.
• Acondicionamiento de espacios libres de parcela y ejecución de vados de acceso de vehículos, así como de los espacios interpuestos que aseguren su permanente y funcional conexión con las vías o espacios libres públicos.
• Apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.
• Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación, incluidas la construcción de piscinas y la apertura de pozos.
• Cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.
• Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre recreativas, deportivas, de acampada, etc.,
• Instalaciones ligeras de carácter fijo, propias de los servicios públicos o, actividades mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de transporte, postes, etc.
• La tala de árboles y la plantación de masas arbóreas.
• Colocación de soportes publicitarios exteriores visibles desde la vía pública, incluidos todos los que no estén en locales cerrados.
• Instalaciones que afecten al subsuelo.
• Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en proyectos de urbanización o de edificación.
• Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase.
• Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones del viario o de los espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas, teleféricos, u otros montajes e instalaciones sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no previstos en sus proyectos originarios.
• Instalaciones exteriores, propias de las actividades extractivas, industriales o de servicios, no incorporadas a proyectos de edificación.
• Construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.
• Vertederos de residuos o escombros.
• Instalaciones de depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua y de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de materiales y de maquinaria.
• Obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional o temporal consistentes en: vallados de obras y solares; sondeos de terrenos; apertura de zanjas y calas; instalación de maquinaria, andamiajes y apeos; ocupación temporal de la vía pública por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre (como Terrazas de veladores); implantación de casetas prefabricadas o desmontables y similares; ocupación para aparcamientos provisionales en solares vacantes; ubicación de casetas prefabricadas e instalaciones similares.

ACTOS NO SUJETOS A LICENCIA

No están sometidas a ningún medio de intervención municipal las obras que se caracterizan por su sencillez técnica y nulo impacto urbanístico tales como las obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de un solo local, solados, alicatados, sanitarios, yesos, pintura, que no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de instalaciones propias por otras sin mayores exigencias medioambientales que las previas.

Tampoco precisan licencia de demolición las construcciones y los edificios declarados de ruina física inminente, ni las obras derivadas de una orden de ejecución que obliga hacer una obra determinada.

En todo caso sí es necesaria la autorización para la retirada de residuos procedentes de obras de construcción y demolición (saco o contenedor de escombros).

TIPOS DE PROCEDIMIENTO

El procedimiento de tramitación será Licencia o Declaración Responsable, en función del uso urbanístico o de la actividad que se pretenda implantar, y del tipo de obra que sea necesario realizar.

Por tanto, para elegir el procedimiento correcto de tramitación resulta imprescindible analizar la viabilidad del uso urbanístico (Actividad) y la viabilidad de las Obras, dado que según la normativa urbanística correspondiente al emplazamiento del edificio o por la situación “física” de la actividad dentro del edificio, ésta podría no ser viable urbanísticamente, o las obras pretendidas tampoco podrían ser viables por el nivel de protección arquitectónica del edificio (Informe urbanístico).

En algunos casos en que las obras o la actividad pretendidos no son viables urbanísticamente directamente mediante licencia, cabe la posibilidad de tramitar un Plan Especial o un Estudio de Detalle previamente a la tramitación de la preceptiva licencia, y en otros casos, la tramitación del Plan Especial o del Estudio de Detalle será obligatoria.

PASOS PREVIOS AL INICIO DE LA TRAMITACIÓN

Además de analizar la viabilidad del uso y de las obras, y de elegir el procedimiento correcto para la tramitación, en casos de edificios y locales ya existentes es fundamental localizar los antecedentes de licencia, ya que ha de distinguirse el estado legalizado a nivel urbanístico respecto al estado actual real que pueda existir, o respecto a lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad o aparece en la Ficha del Catastro, ya que no siempre es el mismo.

Este paso es fundamental de cara a identificar inadecuaciones entre lo que pueda existir en un local o edificio respecto a lo que esté legalizado (entreplantas y sótanos, escaleras interiores, marquesinas, aire acondicionado, rótulos, modificaciones de fachadas protegidas, etc.), y también es imprescindible para casos en que existan licencias anteriores concedidas para usos que ahora pueden no estar permitidos por la normativa actual en ese emplazamiento, para recuperar el uso original en edificios catalogados a pesar de que puedan no estar permitidos conforme a la normativa actual, para el mantenimiento de locales situados fuera del área de movimiento de la manzana o bien para desafectar dotaciones de aparcamiento que fueron implantadas de forma voluntaria cuando no era obligatoria dicha dotación.

En algunos casos cuando algunas de las actuaciones pretendidas presentan complejidad y/o proceden de operaciones inmobiliarias, es necesario realizar un análisis en conjunto de la viabilidad técnico-urbanística con visitas de comprobación de los aspectos antes mencionados, cuyas conclusiones se plasman en una Auditoría o en una Due Diligence Inmobiliaria correspondiente.

Por último, y previamente a la tramitación de licencia se pueden formular Consultas Urbanísticas Especiales para resolver las dudas de interpretación que pueda suscitar la aplicación de uno o varios preceptos normativos a las propuestas técnicas que se planteen sobre una actuación urbanística concreta. En todo caso, la documentación aportada debe venir firmada por técnico competente y visada por el colegio profesional correspondiente.

PROCEDIMIENTO DE LICENCIA

El procedimiento de licencia es el establecido con carácter general para la realización de obras que requieran proyecto técnico de obras de edificación de acuerdo con el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), excepto en el caso de implantación, modificación y el ejercicio de Actividades económicas (básicamente de uso terciario comercial y de oficinas) incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid).

Por este procedimiento también se tramita también la implantación o modificación de aquellas actividades en las que su potencial afección al medio ambiente, a la seguridad o la salud públicas, justifiquen este medio de intervención como el más proporcional, incluidas las siguientes actividades, independientemente de las obras precisas para su implantación o modificación:

• Actividades de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR), si bien puede optarse forma voluntaria por la tramitación por DR.
• Actividades sometidas a procedimientos de control medioambiental.
• Actividades cuyos ocupantes están impedidos o tienen dificultades para evacuar de forma autónoma en casos de incendio y requieren asistencia o medidas suplementarias, tales como: establecimientos sanitarios con hospitalización, residencias geriátricas o de personas discapacitadas, centros de educación especial, infantil, centros de ocio y recreo infantil, y centros de día de personas mayores.
• Establecimientos hoteleros.
• Licencias de naturaleza provisional.
• Actividades de almacenamiento, fabricación e investigación de productos que por su potencial peligrosidad están sujetos a regulación específica, tales como productos químicos peligrosos, petrolíferos, explosivos, nucleares, farmacéuticos, fitosanitarios, pesticidas e insecticidas.
• Actividades industriales de fabricación o elaboración y tratamiento de productos alimenticios para su consumo fuera del local tales como mataderos, salas de despiece, fabricación de productos alimentarios, elaboración de comidas para su distribución a establecimientos de restauración o comercio de platos preparados y catering.
• Actividades industriales o de almacenamiento con nivel de riesgo intrínseco medio o alto solamente en los casos que ocupen locales de edificios de otro uso distinto al industrial.
• Garajes aparcamientos de más de cinco plazas cuando no constituyan la dotación del edificio.
• Actividades en las que se incluyan instalaciones radioactivas de cualquier categoría y otras instalaciones que precisen protecciones específicas para evitar efectos nocivos fuera del recinto en el que actúan, tanto si se emplean en la diagnosis o tratamiento médico como en procesos de fabricación, comercialización o almacenamiento. Se incluyen en todos los casos las instalaciones de medicina nuclear, radioterapia o radiología, salvo los equipos de radiografía intraoral dental o de sus mismas características con otras aplicaciones sanitarias.

Por último, también se tramitará por licencia las actuaciones que expresamente se excluyen de la Declaración Responsable:

• Las actuaciones que conlleven uso privativo u ocupación de los bienes de dominio público, excepto las actividades comerciales y de servicio que ocupen los locales individuales en los mercados municipales gestionados en régimen de concesión.
• Las actuaciones que afecten a inmuebles declarados como Bienes de Interés Cultural con declaración individualizada, a los bienes incluidos a título individual en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid, así como a los inmuebles catalogados dentro del nivel de máxima protección en el planeamiento urbanístico aplicable, salvo que en los mismos ya se viniera desarrollando alguna Actividad económica (básicamente de uso terciario comercial y de oficinas) incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid), alguna Actividad de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR) o alguna Actividad sometida a algún procedimiento de control medioambiental, siempre y cuando no se afecten los elementos protegidos.

Organismo de tramitación:

La licencia puede tramitarse en todos los casos ante el Ayuntamiento, y en los casos de Actuaciones dentro del ámbito de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid (OAAE), también puede tramitarse ante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).

En todo caso una licencia se tramita exclusivamente ante el Ayuntamiento en caso de actuaciones en uso Residencial, cuando se trata de actos sobre el dominio público, y cuando el solicitante es una Administración u organismo público, es decir, actuaciones dentro del ámbito de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).

Acto de comprobación. Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento

A la finalización de las actuaciones tramitadas por el procedimiento de licencia debe presentarse bien ante el Ayuntamiento o a la ECU la siguiente documentación para acreditar que las actividades y las obras han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto y condiciones en que la licencia fue concedida, o con las variaciones que no suponen modificación de la licencia, y que se encuentran debidamente terminadas y aptas según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico:

• Certificado final de las obras e instalaciones suscrito por la dirección facultativa (CFO).
• Contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios.
• Seguros de responsabilidad civil.
• Libro del edificio, cuando sea preceptivo.
• Declaración de alteración catastral correspondiente, cuando sea preceptivo.
• Acreditación de haber presentado el Plan de Autoprotección, cuando sea preceptivo.

Una vez recibida la documentación preceptiva, los servicios técnicos municipales o de la ECU proceden a la comprobación final de las obras ejecutadas, y levantan acta de la misma y emitiendo, en su caso, informe técnico favorable o certificado de conformidad, respectivamente, que bastarán para autorizar la licencia de primera ocupación y funcionamiento, y la misma habilitará para la puesta en funcionamiento de la actividad.

En el caso de que el resultado de la comprobación fuera de disconformidad, se notifica el requerimiento de subsanación de reparos detectados, concediéndose  un plazo de un mes para su subsanación.

Por último, señalar que en las obras de nueva edificación y reestructuración total además de la visita final de obras también es preceptiva la visita de inicio, y conforma a ello, con la finalidad de poder hacer un seguimiento de los distintos estados de la edificación por parte de los servicios técnicos, el titular de la licencia debe comunicar al Ayuntamiento o a la ECU, con una antelación mínima de quince días y en impreso normalizado suscrito por el director de la obra, los siguientes estados o fases de la obra:

• Estado de replanteo
• Estructura a nivel de calle
• Terminación de la estructura
• Finalización de la obra.

Licencia de Funcionamiento de Actividades de la LEPAR

A la finalización de las actuaciones ejecutadas en Actividades de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR), debe presentarse ante el Ayuntamiento la documentación antes relacionada (CFO, Contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios, y en su caso, el Libro del Edificio, la Declaración de Alteración Catastral y la acreditación de haber presentado el Plan de Autoprotección) y complementarse con la siguiente documentación:

• Solicitud del cartel identificativo.
• Ficha técnica del local.
• Contrato del seguro de responsabilidad civil e incendios en la cuantía correspondiente.

En estas actividades son los servicios municipales los que exclusivamente practicarán la inspección final en el plazo máximo de un mes desde la comunicación de la finalización de las obras.

El informe favorable de los servicios técnicos municipales bastará para autorizar la licencia de primera ocupación y funcionamiento. En cualquier caso, transcurrido el plazo de un mes desde la comunicación de la finalización de las obras sin que se hubiera realizado la visita de comprobación, el establecimiento podría iniciar su actividad previa comunicación al Ayuntamiento de esta circunstancia.

DECLARACIONES RESPONSABLES

La Declaración Responsable es el medio de intervención utilizado con carácter general para la apertura o modificación de actividades, y para la realización de obras.

Se trata de un documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos por la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el período de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio.

Ámbito de aplicación:

Con carácter general el ejercicio de actividades se somete al procedimiento de declaración responsable, fundamentalmente las Actividades económicas (de uso terciario comercial y de oficinas) incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid), las Actividades de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR) cuando de forma voluntaria se opte por la tramitación por DR, pero excluyéndose en todo caso las actividades que estén sometidas a procedimiento de licencia.

También se tramita por DR la ejecución de obras que no precisen proyecto técnico de obra de edificación de acuerdo con la LOE, en cualquier actividad económica con licencia o declaración, siempre que no den lugar a la modificación de las mismas.

Por ello se pueden tramitar por DR la implantación o modificación de las siguientes actividades cuando las obras precisas para ello no requieran proyecto de obra de edificación, de conformidad con lo establecido la LOE:

• Almacenes para el servicio de distribución de mercancías e industrias no contaminantes ni peligrosas que no estén incluidas en el procedimiento de licencia.
• Consultas médicas no sometidas a evaluación ambiental de actividad, sin hospitalización y cirugía menor y sin instalaciones de tratamiento o diagnosis (radiología, radioterapia, medicina nuclear), ópticas, farmacias.
• Gimnasios, instalaciones deportivas, piscinas sin graderío.
• Cualquier clase de oficina.
• Actividades comerciales y de servicio que ocupen los locales individuales en los mercados municipales gestionados en régimen de concesión.
• Ampliación de actividades existentes con otras compatibles con ella, siempre que estas últimas estén dentro de las que pueden ser tramitadas por declaración responsable. Se incluirán las actividades complementarias.
• Centros de transformación en terreno privado.

Organismo de tramitación:

La Declaración Responsable (DR) -al igual que la licencia- podrá tramitarse en todos los casos ante el Ayuntamiento, y en los casos de Actividades económicas también es posible tramitarla ante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).

MODIFICACIONES DE LICENCIA

Pueden producirse bien durante la ejecución de las obras o la implantación de la actividad amparados por una licencia antes de haberse producido el acto de comprobación material (visita final de inspección), o bien durante el ejercicio de las actividades con licencia o declaración responsable ya concedidas.

En el caso de obras en ejecución, se considerará modificación de licencia las alteraciones que se hayan producido en el edificio, local o sus instalaciones cuando afecten a las condiciones de volumen y forma de los edificios, a la posición y ocupación del edificio en la parcela, a la edificabilidad o superficie del local, o al número de locales.

También se considera modificación el cambio de actividad, salvo que la nueva actividad o la inicial con la incorporación de alguna complementaria de ella, tenga la misma consideración y exigencias urbanísticas, ambientales, de seguridad y salubridad.

Por otro lado, durante el ejercicio de las actividades con licencia o declaración responsable, se considerará modificación de la licencia o declaración las variaciones que se hayan producido en la actividad, el local o sus instalaciones cuando se alteren las condiciones de repercusión ambiental, seguridad o salubridad por debajo de las exigencias técnicas establecidas para las mismas por la normativa vigente.

Por último, en el caso de actividades de espectáculos públicos y recreativos también se considerará modificación de licencia o declaración responsable el cambio de actividad de las indicadas en el Catálogo, así como el incremento del aforo.

VIGENCIA DE LAS LICENCIAS

Las licencias urbanísticas se otorgan por un plazo determinado, tanto para iniciar como para terminar las obras, salvo las referidas al uso del suelo para el ejercicio de actividades, que tienen vigencia indefinida, sin perjuicio de la obligación legal de adaptarse, en su caso, a las normas que en cada momento las regulen.

En el caso de que la licencia de obras concedida no contenga indicación expresa sobre dichos plazos, éstos son de un año para iniciar las obras y de tres años para terminar dichas obras, si bien se entenderán vigentes en tanto no se haya producido formalmente la declaración de caducidad, por lo que siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de su otorgamiento, los servicios municipales concederán las prórrogas de las licencias urbanísticas de obras aunque la solicitud se haya producido una vez transcurridos los plazos para iniciar o finalizar las obras.

Los plazos establecidos en las licencias pueden prorrogarse una sola vez a instancia del titular y con anterioridad a la conclusión de los plazos expresamente establecidos, y por un plazo que no sea superior al inicialmente acordado.

El titular debe notificar al Ayuntamiento la fecha de inicio de las obras, y en el caso de obras de nueva edificación, la notificación debe acompañarse del acta de replanteo o firmada por la dirección facultativa.

En todo caso, existe la posibilidad de rehabilitar una licencia previamente concedida y ya caducada abonando una determinada cuota de la tasa que le hubiere correspondido abonar, salvo que hubiese cambiado la normativa de aplicación a la licencia rehabilitar.

TRANSMISIÓN DE LICENCIAS

Las licencias urbanísticas son transmisibles, pero tanto el antiguo como el nuevo titular deben notificarlo al Ayuntamiento, sin lo cual  ambos quedan sujetos a las responsabilidades derivadas de la actuación amparada por la licencia.