PROYECTOS DE REPARCELACION

Cuando tenemos un ámbito, o zona de un municipio, que está previsto su desarrollo en los planes generales de ordenación, la manera de articular o ejecutar dicho desarrollo es mediante los proyectos de reparcelación.

Objetivos

De una manera sencilla el objetivo principal de una reparcelación de un ámbito es el de equidistribuir todos los beneficios y las cargas entre los distintos propietarios de los terrenos y establecer las zonas y/o parcelas que se ceden al municipio.

Todos los propietarios de terrenos que estén dentro de un ámbito concreto aportan sus terrenos, fincas aportadas, y mediante la reparcelación se obtienen, en función de los parámetros establecidos en el plan general de ordenación, unas parcelas de resultado.

Estas parcelas de resultado tendrán unos parámetros urbanísticos establecidos como el uso urbanístico, edificabilidad máxima, superficie de ocupación, etc.

Parcelas de cesión

Un aspecto importante en las reparcelaciones son las denominadas parcelas de cesión al municipio, que las forman los suelos del ámbito en los que se materializan los viarios, zonas verdes y parcelas destinadas a equipamientos públicos del ámbito, todas ellas pasando al final del proceso a titularidad municipal.

Estas parcelas de cesión son obligatorias, se deben entregar urbanizadas y de forma gratuita al municipio.

Otra cesión importante, y que en muchos casos los promotores “olvidan” o no lo tienen en cuenta al iniciar el proceso , es la cesión, al menos en la Comunidad de Madrid, del 10% del aprovechamiento lucrativo, el cual se puede materializar en parcela finalista libre de cargas o monetizándolo según precio acordado con los servicios municipales.

Actualmente, en el caso del municipio de Madrid, se tiende a minimizar e incluso a evitar la monetización, prefiriendo, si es posible, que toda la cesión por aprovechamiento lucrativo se materialice en parcela/s, cuyo destino normalmente, en el caso de uso residencial, es el de vivienda con algún tipo de protección.

Derechos y Deberes de los propietarios

Los derechos o beneficios que obtienen los propietarios se fijan con una serie de criterios:

• Los derechos de los propietarios serán proporcionales a la superficie del suelo aportado al ámbito, lo cual a su vez define las cuotas de participación de cada uno de ellos en el ámbito.
• Las parcelas resultantes a adjudicar se deben intentar situar próximas al suelo original que ha aportado cada propietario.
• No se pueden crear parcelas con superficie por debajo de la mínima establecida, lo cual hace que para el caso de propietarios minoritarios se les adjudiquen parcelas en pro indiviso. En estos casos también cabe la posibilidad de indemnizar a estos pequeños propietarios para evitar este tipo de parcelas ya que son problemáticas a la hora de desarrollarlas.
• En aquellos casos que en el ámbito existan suelos edificados, estos no formarán parte del proceso, debiendo mantenerlos y compensarlos económicamente en caso de que proceda.

En cuanto a los deberes o cargas que deben asumir los propietarios se pueden citar las siguientes:

• La carga más importante es el coste de las obras de urbanización del ámbito, incluyendo los costes de proyectos y gestión de los mismos.
• En los casos en que exista cualquier elemento, ya sean edificaciones, infraestructuras, instalaciones, etc, incompatible con el planeamiento a desarrollar se deberán valorar económicamente y su importe computará como gasto de urbanización.
• Cualquier tipo de indemnización que hubiera que realizar también se incluirá.

Documentos que forman un Proyecto de Reparcelación

Al menos deberán contener los siguientes documentos:

• Memoria justificativa
• Datos de los propietarios de los terrenos, aportando escrituras de constitución, poderes, etc.
• Descripción exhaustiva de las fincas aportadas, incluyendo las certificaciones registrales de cada una de ellas y consultas descriptivas y gráficas del catastro.
• Propuesta de adjudicación de las parcelas de resultado con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y designación nominal de cada uno de los adjudicatarios.
• Evaluación económica de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse por incompatibilidad con la ejecución del planeamiento.
• Cuenta de liquidación provisional
• Planos:
  • Plano de situación y relación con el municipio
  • Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.
  • Plano de ordenación, en el que se reproduzca el correspondiente plano del planeamiento que se ejecute.
  • Plano de fincas aportadas
  • Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las parcelas de resultado adjudicadas.
  • Plano superpuesto de los de información y adjudicación
  • Plano georreferenciado de las parcela de resultado.

Tramitación de un Proyecto de Reparcelación

Una cuestión importante que siempre le surge al promotor es el tiempo de tramitación de un proyecto de este tipo, ya que condiciona de manera importante dos cuestiones que se indican a continuación:

– Inicio de las edificaciones o construcciones en las parcelas de resultado.

El último hito en el proceso de reparcelación es la inscripción de las parcelas de resultado en el registro de la propiedad, no pudiendo edificar ni construir obra alguna hasta que se produzca dicho hito.

– Recepción de las obras de urbanización

Por la misma razón que el punto anterior, hasta no tener las parcelas inscritas en el registro de la propiedad los servicios municipales no pueden recepcionar las obras de urbanización. Dándose la circunstancia, en muchas ocasiones, de tener que paralizar, ralentizar o tener las obras de urbanización terminadas sin poder abrirlas al ciudadano por no tener resuelto el citado trámite.

Como criterio general, y partiendo de la base de contar con un proyecto de reparcelación consensuado y aprobado previamente por los propietarios, circunstancia que en el caso de juntas de compensación puede requerir un tiempo importante, el tiempo mínimo de tramitación en el Ayuntamiento de Madrid oscilaría entre 6-8 meses, y dependiendo de la dificultad puede dilatarse a 12 meses.

El proceso finaliza con la inscripción de las operaciones reparcelatorias en el Registro de la Propiedad.

Proyectos de Reparcelación desarrollados en Proteyco

En Proteyco estamos especializados en la tramitación de este tipo de trabajo, contamos para ello con abogados colaboradores expertos en urbanismo que desarrollan la parte jurídica del documento.

Es de vital importancia que la parte jurídica y la parte técnica vayan de la mano para lograr un resultado satisfactorio y en un tiempo razonable.

– Proyecto de reparcelación: APE 21.07 «IBERIA LAE-NUESTRA SRA. DE LORETO»

Proteyco desarrolla el Convenio Urbanístico de Ejecución del citado ámbito, situado en el distrito de Barajas, en Madrid.
En este caso al ser IBERIA el titular único de los terrenos privados la fórmula acordada con el Ayuntamiento de Madrid ha sido la de tramitar un convenio que integrase las operaciones reparcelatorias.

Evidentemente este convenio se ha realizado en coordinación con el correspondiente proyecto de urbanización del ámbito, también desarrollado por Proteyco.

El ámbito cuenta con un total de 54.600 m2 de los cuales 51.986 m2 se corresponden con la zona norte del ámbito discontinuo y 2.614 m2 se corresponden con la finca situada en la Colonia «Nuestra Señora de Loreto». A continuación se ilustrará lo más representativo del proceso.

– Proyecto de reparcelación: APR 18.02/M SUBESTACIÓN DE VALLECAS

Actualmente Proteyco se encuentra inmersa en la elaboración del proyecto de reparcelación de este ámbito que cuenta con una superficie total de 38.402,50 m2, siendo el uso global asignado al mismo de residencial en su categoría de vivienda colectiva.

Este APR 18.02/M se localiza en el distrito de Villa de Vallecas, al lado del ámbito API 19.01 «Valdebernardo» en el que se localiza el hospital universitario Infanta Leonor.

Se corresponde con uno de los ocho ámbitos en los que se localizaban una serie de subestaciones eléctricas de intemperie en el T. M. de Madrid, todas ellas propiedad del grupo de empresas entonces denominado «Unión Fenosa», y que en el año 2002 se pactó un procedimiento de actuación coordinado con el Ayuntamiento de Madrid y la Administración regional con la finalidad de garantizar el desmontaje de las líneas aéreas de alta tensión y el blindaje de las subestaciones de intemperie.